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在小區屋頂天臺養花種菜,侵占公共通道并拒不整改！

法院：業主行使共有權亦有法律邊界

香蔥、青菜、蒜苗……

泡沫箱里面盛著泥土，

栽種著各式各樣的蔬菜

為了能吃上自己種的蔬菜

很多業主都在樓頂、平臺

開辟出屬于自己的“田地”

但是這種行為嚴重影響防水層

會導致房屋漏水、滲水

不僅給鄰居們的生活帶來了困擾

還會加速小區主體的衰敗

為給小區居民干凈、舒適的居住環境

保護小區的防水層

物業多次開展

屋頂蔬菜清除活動

但是不久后又有業主家人

開始圈地“擺攤”種菜

業主共有權不等于專有權

合理使用需遵循一定限度

設置花壇、養花種草

侵占公共通道已邁過法律邊界

別讓“眼中的風景”變成“現實的風險”

和諧美麗小區需要共同守護

  案情簡介 

原告王某系某小區8幢2407室業主，被告張某系某小區8幢2506室業主。該小區8幢為錯層設計，張某所在的25層僅有張某一戶業主，張某房屋除進戶門以外，另有一后門可通向王某的屋頂天臺。

王某認為其房屋主臥滲水系張某在屋頂天臺設置花壇、種植花木導致，王某另陳述張某在通往天臺的公共消防通道搭建架子、柜子、放置生活雜物，并將消防通道門從內鎖住，使王某無法前往天臺查找滲水原因并維修滲水屋頂。

雙方發生糾紛，經物業公司、居委會、綜合執法大隊等多部門協調處理未果，王某訴至法院。

王某主張：

●   張某拆除天臺種植的所有植物及花壇，恢復原狀；

●   張某清除公共通道張某個人物品，不在公共通道設置障礙物，恢復消防通道原狀；

●   賠償王某的租金損失和律師費損失。

法院經審理后認為，涉案天臺及通往天臺的通道屬于業主共有，且與王某所有的房屋直接相鄰。王某作為所在樓棟的業主之一及相鄰關系一方，其主張的訴請與其自身具有法律上的利害關系，其以原告身份提起民事訴訟，主體適格。

本案中，根據王某提供公共通道的照片、物業公司、居委會提供的情況說明及法院至現場的勘驗情況，張某確有在王某房屋通往天臺的公共通道兩邊設置柜子、架子并堆放生活物品的情況。

張某占用、堵塞該公共通道行為已超出張某合理使用的范圍，亦可能存在緊急情況下危害消防救援和人員安全疏散的情況。派出所就該情況向張某出具《責令改正通知書》。

本案中，張某占用、堵塞公共通道的行為事實上妨礙到王某作為共有業主的正常通行，故法院認為，張某應將其實際占有使用的公共通道中架子、柜子及堆放物品清除，恢復公共通道原狀，且不得在通往天臺的公共通道及門窗上設置障礙物，保證公共通道正常通行。

關于王某要求張某拆除王某屋頂的剩余花壇及種植物，將王某屋頂恢復原狀的主張，法院認為，一方面，張某占有使用處于公共部位的花壇，且在該花壇上種植蔬菜、花木，使該公共部位實際上變成張某的獨享空間，客觀上改變公共部位的使用功能，該行為本身已超過共有人的合理使用限度。

另一方面，該花壇及種植物的長期存在，客觀上阻礙了包括王某在內的業主對該公共部位的合理使用，對王某的房屋可能構成再次滲漏水且妨礙維修的現實風險，王某依據該可能妨礙房屋的現實風險，要求張某排除妨礙，消除危險，有相應事實及法律依據。

張某作為2506室現有業主，2407室房屋上方屋頂天臺的花壇雖然是其購買二手房時已存在，但目前實際由張某在使用，該花壇的蔬菜亦由張某種植，根據民事權利義務相一致原則，張某有義務對其實際占有使用的花壇及花壇內種植物予以拆除，并將該天臺恢復原狀。

關于王某主張的租金損失52000元。法院認為，王某自2020年5月至2021年1月期間多次通過物業公司、居委會、派出所等部門溝通協調，但張某均未積極配合將王某主臥滲水部位的花壇全部拆除，客觀上導致王某無法及時對房屋滲水部位進行維修，張某應對延誤維修給王某造成的損失承擔賠償責任。

但考慮到，王某在處理該相鄰糾紛中亦有一些情緒激動言語過激的不當行為，導致雙方矛盾加劇，客觀亦不利于房屋滲水維修的順利推進，故本院綜合上述相關因素，酌定張某賠償王某損失40000元。

本案判決后，張某不服，向蘇州市中級人民法院提出上訴。蘇州市中級人民法院判決駁回上訴，維持原判。

樓頂種菜的危害

一、增加樓頂承重荷載。一般樓頂承重荷載150公斤/平方米，而種植會使每立方米重量在1噸至半噸左右，即土層厚度15厘米便達到樓頂荷載極限，外加泡沫箱及人員走動的重量；

二、灌菜地時會用大量的水，易造成頂層住戶屋頂滲水；

三、種植植物的枝、藤、葉，澆灌沖刷的泥土易引起樓頂排水口堵塞；

四、施肥時有異味，影響到臨近住戶；

五、會招惹老鼠；

六、占用樓頂公共消防應急疏散場所。

公共樓道堆放雜物的危害 及法律依據

一、樓道堆放雜物存在火災隱患樓道是公共空間，占用樓道空間堆放雜物會帶來安全隱患。廢棄雜物多為木制品、棉織品、紙制品等可燃物，存放時間久，稍遇明火極易引起火災。樓道是居民行走的通道，抽煙隨便亂扔煙頭者有之，兒童玩火、燃放爆竹者有之，這些都很容易引起火災事故的發生。

二、樓道堆放雜物影響了通行和整體環境小區樓道屬于公共消防通道，是廣大居民日常出行的唯一通道，部分住戶將雜物堆放在小區樓道內，影響了居民的進出通行和整體環境，同時也存在安全隱患。當發生地震、火災等自然災害的時候，將嚴重影響他人逃生。

一、《消防法》第二十八條規定：“任何單位、個人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道”，樓道作為火災時的重要消防通道和安全出口，必須時刻保持安全和暢通。

《消防法》第六十條第三款：占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的，處五千元以上五萬元以下罰款。

二、《民法典》第二百八十六條：業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

三、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條：樓梯通道，所有權屬于全體業主。個別業主私自將樓梯通道用于自己堆放雜物，明顯是化共有為私有，也是對其他業主共有權的侵害